Defeitos de obra

15/09/2017

O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que apenas está excluída a responsabilidade do empreiteiro quando o dono da obra a aceita com defeitos que eram do seu conhecimento ou aparentes, sem manifestar uma reserva quanto às consequências dessa aceitação.

O caso

Em 21/05/2004, um casal adquiriu um imóvel ao respectivo construtor, tendo em Junho de 2007 comunicado o surgimento de sinais de humidade nas paredes da casa, solicitando que aquele solucionasse o problema. Na sequência dessa comunicação, o construtor procedeu à repintura das paredes e tectos da casa. Em Outubro de 2008, os compradores comunicaram que a casa apresentava humidades, solicitando a reparação do problema. Concluindo que as humidades tinham origem na banheira instalada numa das casas-de-banho do primeiro piso, o construtor removeu essa banheira, sem instalar uma nova.
Nenhuma outra intervenção foi feita, até que os compradores recorreram a uma empresa especializada que, em Março de 2011, identificou inúmeros outros defeitos na casa. Em consequência, no dia 14/05/2009, os compradores deram entrada em tribunal de uma acção contra o construtor exigindo a reparação de todos os defeitos encontrados. A acção foi julgada procedente, decisão da qual o construtor recorreu para o TRL invocando a caducidade do direito dos compradores a exigirem essa reparação.

Apreciação do Tribunal da Relação de Lisboa

O TRL negou provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida, ao decidir que apenas está excluída a responsabilidade do empreiteiro quando o dono da obra a aceita com defeitos que eram do seu conhecimento ou aparentes, sem manifestar uma reserva quanto às consequências dessa aceitação.
Segundo a lei, estando em causa a construção de um imóvel, o dono da obra que desconheça os defeitos da mesma pode instaurar a acção contra o empreiteiro a todo o tempo, até ao limite de cinco anos após a entrega. Ao tomar conhecimento do defeito, deve denunciá-lo ao empreiteiro no prazo de um ano a partir de tal conhecimento e, subsequente e concomitantemente, deve instaurar a respectiva acção no prazo de um ano a partir da data em que o empreiteiro tomou conhecimento dessa denúncia.
Porém, o empreiteiro não responde pelos defeitos da obra se o dono a aceitou sem reserva, com conhecimento deles, sendo que se presumem conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.
Para esse efeito, são considerados aparentes os defeitos que se revelem perante um exame diligente da obra, sendo o grau da diligência medido pelo critério objectivo do bom pai de família, sem conhecimentos especiais das regras técnicas de construção. Mas se o dono da obra for um técnico da arte ou se por sua iniciativa ou do empreiteiro se recorrer de um perito na realização do exame, a mediação do grau de diligência já tem como critério o do profissional competente desse ramo.
O legislador, presumiu, assim, de forma absoluta que o dono da obra que a aceita, conhecendo os seus defeitos, sem os denunciar, nesse ato renuncia à responsabilização do empreiteiro pelo cumprimento defeituoso da sua prestação. Não obstante, daí resulta que apenas fica excluída a responsabilidade do empreiteiro quando o dono da obra, no caso o comprador face ao vendedor empreiteiro, a aceita com defeitos que eram do seu conhecimento, sem manifestar uma reserva quanto às consequências da aceitação, retirando-se dessa aceitação, sem restrições uma manifestação ficcionada de renúncia do dono da obra a responsabilizar o empreiteiro pela existência de tais defeitos, o que sempre pressupõe que o vendedor/construtor demonstre que colocou o imóvel à disposição do comprador para efeitos de exame.
Não podendo a grande maioria dos defeitos detectados ser considerados aparentes, muito menos tendo em contra que os compradores não eram profissionais da construção, nem estando demonstrado que o vendedor colocou o imóvel à disposição do comprador para que este pudesse examinar a obra, não é possível concluir que este tenha, ao aceitar a obra, renunciado ao seu direito de exigir a reparação dos respectivo defeitos.
Assim, tendo os defeitos iniciais, relacionados com humidades, sido atempadamente denunciados ao construtor, que os procurou solucionar, embora sem sucesso, e tendo os demais sido denunciados apenas com a citação do construtor para a acção, mas dentro do prazo de um ano após o seu conhecimento e ainda dentro do prazo de garantia de cinco anos, a acção é tempestiva, devendo ser confirmada a consequente condenação do construtor a executar, suas expensas, as reparações necessárias para colmatar os defeitos verificados no imóvel.

Referências:
www.lexpoint.pt
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 1411/09.1TBTVD.L1-2, de 13 de julho de 2017
Código Civil, artigos 1219.º e 1225.º