Prescrição de dívidas de condomínio

29/09/2015

O Tribunal da Relação do Porto (TRP) decidiu que as despesas de conservação de um prédio em propriedade horizontal não podem ser consideradas periódicas, nem prescrever no prazo de apenas 5 anos, quando tenham carácter pontual determinado em função do custo concreto da obra em causa e do momento em que se decide efectuar a obra.

O caso:
O condomínio de um prédio instaurou uma acção contra os proprietários de uma das fracções autónomas pedindo a sua condenação no pagamento da parte que lhes cabia das despesas aprovadas para a realização de obras de conservação no prédio e nos elevadores, que nunca tinham chegado a pagar.
Os proprietários contestaram a acção invocando a prescrição da alegada dívida porque a realização das obras de conservação e o modo de pagamento das mesmas pelos condóminos, em dez prestações mensais, tinham sido aprovados em 2001 e eles só tinham sido citados para a acção já em 2012, defendendo que se tratavam de prestações periodicamente renováveis, que prescreviam no prazo de 5 anos.
O tribunal entendeu que a prestação reclamada pelo condomínio, referente à quota parte no custo das obras de conservação no prédio, não podia ser considerada periodicamente renovável, só prescrevendo depois de decorrido o prazo ordinário de 20 anos.
Inconformados com essa decisão, os proprietários da fracção recorreram para o TRP.

Apreciação do Tribunal da Relação do Porto:
O TRP negou provimento ao recurso ao considerar que os donos da fracção não tinham logrado demonstrar que as prestações alegadamente em dívida fossem periódicas, prescrevendo no prazo de apenas cinco anos.
Entendeu o TRP que as despesas de conservação, ainda que impostas legalmente com uma periodicidade mínima de oito anos, não são necessariamente periódicas. Isto porque, embora possam ser fixadas antecipadamente, sendo cobradas anualmente, na veste das denominadas quotizações de condomínio, podem também ter carácter pontual determinado em função do concreto custo das obras em causa e do momento em que se decide efectuar certa obra.
Como é sabido, a amplitude das obras de conservação necessárias em cada imóvel varia de acordo com uma multiplicidade de factores, como sejam, por exemplo, as condições climatéricas, a qualidade de construção, os cuidados dos utentes, a periodicidade das intervenções, entre outros.
Daí que, por vezes, as contribuições do condomínio anualmente fixadas e o respectivo fundo comum de reserva não sejam suficientes para custear as obras de conservação necessárias em certo momento.
Nesses casos, quando as obras de conservação tenham carácter pontual e sejam custeadas à parte pelos condóminos, não de forma antecipada e programada mas sim em função de um determinado orçamento, aprovado pela assembleia de condóminos, as prestações a pagar por estes para as financiar não podem ser consideradas periódicas.
Tendo os condóminos demandados omitido a alegação de factos que permitissem qualificar as dívidas em causa como dizendo respeito a uma prestação fraccionada, deve ser julgada improcedente a excepção de prescrição fundada no facto de terem decorrido já mais de cinco anos.
De facto, se a procedência de uma excepção peremptória não pode ser decidida sem que antes se provem os factos constitutivos do direito relativamente à qual opera essa excepção, já o mesmo não sucede quando se trate de julgar improcedente uma excepção, como é o caso da prescrição.

Referências:
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 388/11.8TJPRT-A.P1, de 14 de Setembro de 2015;
Código Civil, artigo 310.º alínea g);
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