Demolição Marquise

O Tribunal da Relação de Coimbra (TRC) decidiu que um condomínio pode exigir a demolição de uma marquise construída em 1994 por um condómino na varanda da sua fração, sem autorização dos demais condóminos, nem licença camarária, sem que esse direito possa considerar-se prescrito, nem o seu exercício abusivo.

O caso
O condomínio de um prédio intentou uma ação contra uma das condóminas pedindo para que esta fosse condenada a demolir a marquise que construíra na varanda, sem autorização dos demais condóminos ou licença camarária, fechando a varanda com uma estrutura metálica e vidro, que implicara a alteração da estética do prédio.
A condómina defendeu-se alegando que adquirira o direito de manter a marquise por usucapião, uma vez que fora construída em 1994 e os condomínios sempre a tinham visto instalada e acordado na sua edificação.
Alegou ainda que, tendo decorrido mais de 24 anos desde a sua construção, o direito estava prescrito, além de se verificar uma situação de abuso de direito, uma vez que a marquise sempre estivera no local à vista de todos os condóminos.
A ação foi julgada procedente, decisão da qual a condómina recorreu para o TRC.

Apreciação do Tribunal da Relação de Coimbra
O TRC julgou improcedente o recurso, confirmando a decisão recorrida, ao decidir que um condomínio pode exigir a demolição de uma marquise construída em 1994 por um condómino na varanda da sua fração, sem autorização dos demais condóminos, nem licença camarária, sem que esse direito possa considerar-se prescrito, nem o seu exercício abusivo.
As partes do prédio que forem consideradas como imperativamente comuns são insuscetíveis de serem adquiridas por usucapião.
Estando em causa o fecho de uma varanda afeta ao uso exclusivo de um condómino, mas que simultaneamente faz parte da fachada do prédio, independentemente da natureza da varanda, seja a mesma considerada própria ou comum, sempre a construção da marquise careceria de autorização da assembleia de condóminos.
Não só as obras nas partes comuns estão sujeitas à aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio, mas também as obras que modifiquem a linha arquitetónica do prédio ou o seu arranjo estético, realizadas nas partes exclusivas, não são permitidas, exceto se o condómino obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada também por uma maioria representativa de dois terços do total do prédio.
A consequência para a edificação destas obras ilegais é a da sua reconstituição natural, através da sua demolição. Assim, quando o condomínio requer a demolição de uma marquise que modifica a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício constituído em propriedade horizontal, está a exercer um direito emergente do direito de propriedade, que na propriedade horizontal é aglutinador do direito de propriedade singular e da compropriedade, que é o direito à preservação da unidade estética do edifício.
Trata-se de uma obrigação que lhe é imposta por lei, pelo que ainda que a obra tivesse sido licenciada pela autarquia, o que não ocorreu, ainda assim o condomínio continuaria a poder requerer a sua demolição, por falta de aprovação da construção, não se lhe aplicando o prazo de prescrição de 20 anos para o exercício desse direito.
Embora entre a construção da marquise e a instauração da ação tenham decorrido 24 anos, tendo o condomínio sempre manifestado, ao longo desses anos, a sua oposição à obra efetuada pela condómina, nunca se poderá considerar que tenha criado na mesma a convicção de que não lhe instauraria qualquer ação, não agindo, consequentemente em abuso de direito quando o fez, pedindo a demolição da marquise.

Referências
www.lexpoint.pt
Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido no processo n.º 96/18.9T8FIG.C1, de 24 de Outubro de 2023
Código Civil, artigos 298.º n.º 3, 1420.º, 1421.º, 1422.º e 1425.º